不動産売却のキソ！「自宅売却時の3000万円特別控除を学ぼう！」
2022/09/21
自宅売却を検討しているお客様よりよくご質問をいただくのが「所得税が安くなる特例について」です。今日はこの特例について説明します！
一言で伝えますと、自宅売却の際には譲渡所得（利益）が出ても3000万円までは控除してくれる、というのが特例の内容です。
金額で表現すると・・・
3000万円分の所得にかかる税額 ＝ 600万円
とても大きな金額です！！
不動産売却時に利益が生じた場合には「所得税」と「住民税」がかかります。「利益が生じた場合」というのは簡単で、買った時の金額と売った時の金額の差でプラスになっていると利益がでた（儲けがある）ということです。これを「譲渡所得」と言います。
譲渡所得には20.315％の所得税と住民税が課税されます。儲けが出ていない場合には無税となります。
※譲渡所得についてはこちらのブログにて詳しく説明しています「売却でかかる税金を知ろう！」
（１）3000万円の特別控除について
自宅を売却する場合には「3000万円の特別控除」の特例を使うことができます。
この特例は不動産売却による利益について、3000万円分控除してくれるという特例です。3000万円ということは、そこに税率（20％）をかけると600万円の税金について免除が受けられる、という意味です。効果がとても大きいです。
注意点は当然ながらこの特例は「自宅」のみが対象ということです。アパート・マンション等の投資用不動産は対象外ですし、自己所有であっても別荘などの自宅以外の建物は対象外です。
「適用要件」として、以下の3点があります。
①確定申告をすること
文字通りですが、適正に申告することが必須です。
②3年間ルールを守る
該当の自宅について、「住まなくなった日から3年が経過した日を含む年の12月31日まで」に売却する必要があります。
③売却先ルールを守る
売り主・買い主が「親子」「夫婦」「自分の経営する法人」などの特別な関係性がないことが必要です。
（２）親子別居の場合は注意！（空き家は対象外）
3000万円の特別控除は「自宅」が対象です。そのため「親が亡くなって別居の子供が相続する場合」は自宅ではない建物の売却となります。
子供が親と共に住んでいるケースでは問題はありません。親が亡くなったあとは子が引継ぎ「子の自宅となる」ため、3000万円の特別控除が適用できます。
一方、子が別居のケースでは実家は「空き家」となりますが、空き家を売却する際には「誰の自宅でもない」ため、3000万円の特別控除は適用されません。このケースでは、親が生前に自宅売却しておけば3000万円の特別控除が適用されて、亡くなった後に売却の場合は適用されないということになり、課税額に600万円も差が生まれます。
（３）相続した「空き家」の特別控除適用について
2015年の税制改正により、相続した空き家を売却しても3000万円の特別控除が使えるようになりました。
適用要件は以下の4点です。
①建築時期
昭和56年5月31日以前に建築された建物である必要があります。
②相続発生時の居住者の制限
相続発生時に亡くなった人が1人で住んでいたという条件に該当する必要があります。
③耐震への対応または対象外時の措置
一定の耐震基準になるように建物にリフォームを施すか、建物を解体した後に売却する必要があります。
④売却金の制限
売却価格が1億円以下である必要があります。
よく問題になるのは、昭和56年5月31日以降に建築された建物です。基準日より新しい建物は3000万円の特別控除の適用除外となります。リフォーム実施の場合には、耐震基準を満たす必要がありますが、対応ができない場合には建物を解体して売却することが条件です。
ということで今回は自宅売却時の「3000万円の特別控除」について学びました。今回の内容以外にも相続を視点とすると「小規模宅地等の特例」も密接に関連してきます。「小規模宅地等の特例」についてはまた別の機会で学んでいきたいと思います。
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